Eysines Carès Cantinolle

Présentation

Présentation de la concertation Eysines Carès Cantinolle.

Objet du dossierL’article L.300-2 du code de l’urbanisme codifiant les dispositions de la loi n° 85/729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en oeuvre de principes d’aménagement, fait obligation à la Communauté urbaine de Bordeaux, compétente en matière d’urbanisme et d’opérations d’aménagement, de délibérer sur les objectifs poursuivis et les modalités d’une concertation associant, pendant toute la durée de l’élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées. La ville d’Eysines est associée à l’organisation de cette concertation.

La concertation a été lancée par délibération du conseil municipal de la ville en date du 20 juin 2012 et du conseil communautaire de La Cub en date du 22 juin 2012

Périmètre d’étudeLe territoire considéré est délimité par le périmètre du projet tel que défini dans l’étude pré-opérationnelle sur la base du plan de référence (version mars 2012). En effet, les études réalisées par A.Chemetoff, dans le cadre de l’opération communautaire 50 000 logements font ressortir la nécessité d’abroger le périmètre de prise en considération tel que défini dans le dernier plan de référence de L. Fagart et par la délibération n°2009/0437 du 10 juillet 2009, et d’en adopter un nouveau plus en cohérence avec les objectifs d’aménagement. En effet, le périmètre initial excluait des parcelles au nord du périmètre qui présentent aujourd’hui un réel intérêt pour la réalisation du futur projet, tant au niveau de l’insertion urbaine avec le tissu économique existant, qu’au niveau de l’économie globale du projet.

Cette extension de périmètre, passant de 52 à 67,5 hectares, permettrait ainsi :

• de mieux gérer l’interface entre les activités économiques existantes et le nouveau secteur à vocation plus résidentielle, autour du futur terminus de tramway, notamment.
• d’améliorer la qualité de l’entrée de ville
• d’améliorer la prise en compte des continuités écologiques et paysagères avec les jalles
• et de garantir une meilleure viabilité économique du projet urbain par une mutualisation des usages des espaces publics créés autour du terminus de tramway.

Ce faisant, ce nouveau périmètre de prise en considération et de concertation permettrait de prendre en compte les objectifs d’aménagement issus des réflexions de « 50 000 logements autour des axes de transports collectifs ».Dès lors, il convient de proposer la mise en place d’un nouveau périmètre de prise en considération et de concertation, au titre de l’article L 111-10 du code de l’urbanisme. Il s’agit d’un nouveau périmètre un peu plus large, adapté à la réflexion élargie au secteur de Cantinolle, développée dans le cadre de la réflexion « 50 000 logements autour des axes de transports collectifs ».

Un secteur grevé de fortes contraintes

• Un secteur viticole victime de la crise du XIXème siècle
• Un parcellaire hérité de l’histoire et de l’usage des lieux conduisant à un morcellement du foncier
• Des contraintes hydrogéologiques majeures
• Un sous sol constitué d’un plateau calcaire réduisant les potentialités d’aménagement
• Une réglementation ayant gelé ce territoire depuis 1971
• Un espace en déshérence, abandonné progressivement par les propriétaires fonciers et colonisé en conséquence par des usages intempestifs
• Une trame viaire héritée d’anciens chemins d’exploitation aujourd’hui pratiquement inexistante
• Une absence de desserte par les réseaux publics
• Des possibilités d’urbanisation encadrées par les impératifs de préservation de la ressource en eau notamment.

Rappel historique

L’isolement du plateau calcaire, la maigreur du substrat, l’absence de dessertes viables, la crise viticole du XIXème siècle ont favorisé précocement la déprise des terres agricoles. Les phénomènes de mitage et de colonisation par des usages intempestifs s’avèrent directement liés à la pré-existence d’une structure foncière fragile, émiettée, difficile à transformer. Cet état de fait a été artificiellement fixé et pérennisé par l’arrêté préfectoral du 22 juillet 1971 rendant la totalité du périmètre inconstructible.

Avant cette date le foncier a évolué au rythme du découpage du finage viticole naturellement laniéré. Cela a conduit à la constitution d’une majorité de parcelles étroites et longues, à la structure foncière extrêmement rigide (nombreux propriétaires privés).

Le système viaire existant est calqué en partie sur les chemins qui irriguaient l’ancien espace agricole. Toutefois, de nombreuses dessertes internes, inter-exploitations, ont aujourd’hui disparu. Ce phénomène de privatisation des accès a largement contribué à l’enclavement général du plateau de Cares.

Au-delà de cette absence de voies de communication, l’histoire du site explique qu’il soit resté à l’écart des efforts d’aménagement et de desserte en matière de réseaux d’assainissement et notamment en ce qui concerne les eaux pluviales. En effet, la communauté urbaine de Bordeaux, qui s’est vue confier cette compétence lors de sa création, intervenant en même temps que l’interdiction préfectorale de construire sur le plateau de Cares, a concentré ses actions dans les parties urbanisées de son territoire largement sous équipées.

En juillet 2000, une nouvelle étude hydrogéologique a conduit à la prise, le 25 janvier 2006 par le préfet de Gironde, d’un nouvel arrêté de protection des champs captant des sources de Cantinolle. Ce nouvel arrêté apporte une modification majeure à la réglementation puisqu’il autorise sous certaines conditions l’implantation de constructions dans le périmètre de protection rapproché des sources.

Les prescriptions de l’arrêté préfectoral

Si l’arrêté préfectoral de 2006 a abrogé celui de 1971 supprimant l’interdiction absolue de construire dans le périmètre rapproché de protection des sources, il n’a pas pour autant totalement libéralisé le droit à construire.

En effet, un ensemble de contraintes particulières vient se superposer au droit commun en matière d’urbanisme et limite considérablement les possibilités d’implantation des constructions :

• 7.2.1 A l’intérieur de ce périmètre, sont interdits tous nouveaux ouvrages, installations, travaux, activités, dépôts, aménagement ou occupation des sols de nature à nuire directement ou indirectement à la qualité des eaux et en particulier :
  
  • […] Le rejet par infiltration, écoulement direct, puisard ou épandage sur ou dans le sol, des eaux usées, des eaux pluviales […]
  • […] La création de mares, étangs, plans d’eau de toute nature […]
  • […] La création de piscines enterrées, la réalisation de caves ou sous-sols enterrés […]
  • […] L’ouverture de toutes excavations […]

• 7.2.2 A l’intérieur de ce périmètre, sont règlementés les nouveaux ouvrages, installations, travaux, activités, dépôts, aménagement ou occupation des sols suivants :
  
  • […] Les constructions superficielles, dont le plan d’urbanisation est établi en intégrant le critère d’alimentation superficielle de la nappe, sont autorisées sous réserve que leurs fondations n’occasionnent pas d’excavation ou de perforation du toit calcaire non altéré. A cet effet, les fondations ne doivent pas dépasser 60 cm.

Les enjeux

Le site de Carès est un site majeur qui, de part sa situation stratégique et son importance à l’échelle de la commune, devra à terme marquer l’évolution urbaine de la ville Eysines par un projet ambitieux et de grande qualité et contribuer au développement des territoires du Nord de l’agglomération.

L’opération d’aménagement envisagée par la communauté urbaine de Bordeaux et la ville d’Eysines devra se fonder notamment sur les grands objectifs déjà connus et intégrés dans le PLU communautaire, à savoir :

• Valoriser les franges et les lisières avec la Jalle
• Respecter l’identité maraîchère de la commune : respect du parcellaire, habitat type « maraîcher »
• Rechercher un équilibre entre l’économie globale du projet et la qualité des logements et du cadre de vie : aucune nouvelle voie ou réseau créé, un habitat qualitatif parfaitement intégré et offrant des capacités évolutives
• Protéger et valoriser les éléments naturels existants : préservation d’un cœur de quartier vert, mise en valeur d’îlots de fraîcheur, renforcement de la continuité écologique et de la trame paysagère avec les jalles...
• Rechercher une intensification urbaine concentrée autour de l’axe de transport en commun, et des voiries existantes.
• Améliorer la qualité et le niveau de service des principaux équipements et services en complément de ceux offerts dans le centre-ville, particulièrement dans le domaine éducatif, culturel et d’animation sociale,
• Développer une offre diversifiée et accessible de logements qualitatifs.

Les objectifs d’aménagement

La nécessité de protéger un site écologiquement sensible se conjugue avec les opportunités offertes par l’arrivée prochaine du tramway pour composer un environnement urbain innovant, centré sur la qualité du cadre de vie et du logement et rompant avec les effets d’éloignement résidentiel, de mitage et d’enclavement. Dans cette optique, l’objectif sera de mettre en place une démarche d’aménagement spécifique pour un secteur de développement urbain à la fois stratégique et fragile mais en manque d’image forte.

La conception d’un pré-projet

Dès 2006, La Cub a engagé des études préalables qui ont conduit à privilégier un parti de développement urbain particulièrement respectueux du site. Les futurs aménagements doivent répondre aux objectifs du développement durable. Une première étude préopérationnelle menée par l’équipe de L.Fagart avait proposé en 2009-2010 une première vision du développement futur de ce secteur, fondée sur une architecture de déplacements doux visant à désenclaver le site.

Par la suite, en 2011, l’objectif de produire du logement de qualité à coût modéré s’est imposé au travers de l’opération 50 000 logements, comme un nouvel enjeu majeur du développement métropolitain.

Ainsi, dans le cadre de l’opération 50 000 logements menée par la Communauté urbaine sur son territoire, la question a été posée de savoir s’il n’existait pas d’autre manière de prendre en compte l’ensemble des contraintes fortes qui pèsent sur ce site pour en faire les fondements d’un projet radicalement différent. Par ailleurs, il s’agit également de parvenir à décliner fonctionnellement les principes d’un quartier durable dans le contexte original eysinais, en évitant de répliquer des expériences d’écoquartiers types. Ainsi, le projet développé par A.Chemetoff propose de faire de ce site un « écoquartier de la troisième génération », dans lequel l’écologie fondée sur l’identité des lieux et les qualités de ce qui est déjà présent, irait de pair avec une économie de l’aménagement et de la construction au profit d’un habitat diversifié et adapté à différents modes de vie.

La question consiste bien à s’interroger sur le fonctionnement attendu de ce nouveau quartier à différentes échelles :

• dans son périmètre et ses échelles infra (à l’îlot voire à la parcelle)
• dans son rapport au centre bourg
• dans son intégration à la ville en tant que 5ème quartier
• dans son intégration à l’agglomération dans la logique d’un secteur traversé par la future ligne D du tramway

Ce projet tel que dessiné par A.Chemetoff présente aujourd’hui l’enjeu d’expérimenter une nouvelle méthode de projet centrée sur l’art de se servir des qualités intrinsèques des lieux pour construire autrement, afin de répondre à la question essentielle de savoir penser et faire la ville durable dans le contexte très particulier d’un secteur urbain en friche, mité, très contraint au niveau environnemental, et présentant une vraie qualité paysagère.

Les modalités de la concertation

Cette concertation s’effectuera en étroite association avec la Ville d’Eysines. Un registre et un dossier, en deux exemplaires, seront respectivement déposés :

• l’un à la mairie d’Eysines,
• l’autre à la Direction du Développement Opérationnel et de l’Aménagement à la Communauté Urbaine de Bordeaux.

Ils pourront y être consultés par le public aux jours et aux heures d’ouverture des bureaux, en vue de recevoir les observations et suggestions éventuelles.De plus, au minimum une réunion publique sera organisée.Enfin, les éléments du dossier de concertation sont disponibles sur ce site dédié aux démarches de concertation sur les grands projets de l’agglomération.

Le projet de l’architecte Alexandre Chemetoff est à découvrir sous forme d’exposition dans le hall de la mairie d’Eysines.

La concertation est fermée depuis le 14 août 2015.

Les documents de la concertation Eysines Carès Cantinolle

Ce dossier est mis à la disposition du public dans le cadre de la procédure de Concertation dans les locaux de la Direction de l’Urbanisme situés au 41 Cours du Maréchal Juin à Bordeaux (Immeuble Laure Gatet).

• Délibération n°2012/0389 du 22 juin 2012 (pdf 4Mo)
• Plan de situation sur la commune (pdf - 1,4 Mo)
• Nouveau périmètre de prise en considération et de concertation (pdf - 800ko)

L’étude d’impact et l’avis de l’autorité environnementale concernant la future ZAC Carès Cantinolle à Eysines sont mis à disposition du public à compter du 26 janvier et jusqu’au 13 février 2015 : voir l’avis de publication

L’étude d’impact et l’avis de l’autorité environnementale

• Étude d’impact (doc pdf - 6,2 Mo)
• Résumé non technique de l’étude d’impact (doc pdf - 4,7 Mo)
• Aspect acoustique de l’étude d’impact environnemental (doc pdf - 1,5 Mo)
• Evaluation de la qualité : Environnementale des sols – phase 1 (doc pdf - 5,5 Mo)
• Etude de potentiel en énergies renouvelables (doc pdf - 3,7 Mo)
• Etude des zones humides (doc pdf - 1,6 Mo)

Le bilan de l’étude d’impact concernant la future ZAC Carès Cantinolle à Eysines est également mis à disposition du public : voir l’avis de publication

La concertation est fermée depuis le 14 août 2015.

Dossiers à télécharger

Réunion publique

Samedi 15 novembre à 9h30  : balade sur site dans le futur quartier, grange de Lescombes à Eysines.

Jeudi 4 décembre à 19h : réunion publique de présentation du projet, salle du Vigean à Eysines.

Infos et inscriptions - 05 56 16 18 09 / urbanisme@eysines.fr

Compte rendu des ateliers et de la réunion publique :

Dossiers à télécharger