Des logements à Pessac Chappement : principes d'aménagement


Participation Archivée

Publiée le 06 / 04 / 2016

Modifiée le 13 / 07 / 2017

A l'ouest de Pessac, le secteur Chappement présente un fort potentiel de mutation. Ses qualités paysagères et les premières réalisations sur Lucildo justifient de lui porter une attention particulière.

Pour encadrer son aménagement futur, Bordeaux Métropole et la Ville de Pessac proposent une opération d’aménagement développant les objectifs suivants : production de logements diversifiés, préservation des qualités environnementales du site, développement d’un maillage doux, proposition d’activités artisanales, de services et d’équipements en adéquation avec la densification.

Au fil des réunions publiques, le projet initial a profondément évolué. Le nombre de logements potentiel a été fortement réduit (de 785 à 300 logements), le périmètre de l’opération également, les outils de financement ont changé (l'outil ZAC est remplacé par la TAM) avec des conséquences sur le niveau d'équipements publics possibles (nombre de classes supplémentaires, maillage et dessertes locales, abandon du projet de parc public).

Donnez votre avis sur les principes et outils qui encadreront l’aménagement du secteur Chappement !

La concertation a été clôturée le 13 juillet 2017.


  • Etat de la participation : Archivée
  • Type : Réglementée / Concertation simplifiée

    Concertation rendue obligatoire par divers textes nationaux (code de l'urbanisme, de l'environnement, etc.). Présentation, sur ce site web, en mode « simplifié » (dans 1 seule rubrique : « présentation détaillée »). Une réponse globale sera apportée aux avis citoyens (pas de réponse individuelle), dans le bilan de la concertation.

  • Thématique : Urbanisme
  • Porteur de la participation : Bordeaux Métropole

    L'institution qui organise la participation, qui en est responsable.

  • Gestionnaire de la participation : Virginie Cailleaud
  • Mairie associée : Mairie de Pessac
    Le « porteur » organise la participation en étroite collaboration avec la ou les Mairies concernées.
  • Communes et quartiers : Pessac
  • Localisation de la participation : Voir le plan
Eléments clés
  • 10,2 hectares pour l’opération d’aménagement (en substitution du projet initial de ZAC)
  • 300 logements potentiellement constructibles
  • 60 % de logements en accession libre
  • 30 % en locatif social
  • 10 % en accession abordable
Avancée de la participation en ligne
52 participants
Un participant peut émettre des AVIS et des REACTIONS aux avis des autres. Dans certains cas, il peut aussi formuler des PROPOSITIONS.
63 avis
16 réactions

Calendrier simplifié de la participation
13 / 07 / 2017 :
11 / 04 / 2017 :
Groupe de travail #4
30 / 06 / 2016 :
22 / 06 / 2016 :
Groupe de travail #3
26 / 05 / 2016 :
Groupe de travail #2
17 / 03 / 2016 :
Réunion publique #2
11 / 12 / 2015 :
Réunion publique #1
20 / 11 / 2015 :
Groupe de travail #1
31 / 07 / 2015 :
Début de la concertation
10 / 07 / 2015 :
Délibération d'ouverture de concertation
Présentation détaillée

La concertation ouverte en juillet 2015 a fait profondément évoluer le projet. La Zone d’aménagement concerté (ZAC) initialement envisagée, avec un programme de 785 logements sur 21 hectares, a finalement été abandonnée, au profit d’une Opération d’aménagement de 300 logements sur 10,2 hectares. L’évolution du projet, construite au fil des réunions publiques avec les riverains, est détaillée ci-dessous.

Localisation géographique du projet

Le secteur Chappement est situé en limite ouest de la commune de Pessac, à l’extérieur de la rocade, au nord de l’ancienne route d’Arcachon (RN250). Enserré par deux poches d’urbanisation importantes, Cap de Bos à Pessac et Gazinet à Cestas, il présente des potentialités de développement remarquables à l’échelle de la commune, au travers d’opportunités foncières importantes mais aussi de probables mutations à plus ou moins court terme.

Définition des enjeux

Des études préalables  avaient été engagées dès 2005 par l’A’urba, en lien avec la Communauté Urbaine, devenue Bordeaux Métropole au 1er janvier 2015, et la ville de Pessac, sur un périmètre plus large, incluant le quartier Lucildo situé au sud de l’avenue du Général Leclerc.

L’étude avait permis de dégager les enjeux suivants afin d’encadrer et d’organiser le développement du secteur :

  • Développer une urbanisation s’appuyant sur les composantes paysagères du site,
  • Promouvoir la mixité urbaine sociale et fonctionnelle,
  • Conforter le réseau de cheminements doux en s’appuyant sur la trame des espaces verts accessibles au public,
  • Revaloriser l’image de l’entrée de ville.

Sur la base de ces études préalables d’urbanisme et par délibération n°2007/0116 du 23 février 2007, le Conseil de Communauté a instauré un périmètre de prise en considération.

Définition des objectifs du projet

Par délibération n° 2011/0076 du 11 février 2011, le Conseil de Communauté a désigné l’équipe de James Augier, architecte-urbaniste, Atelier Arcadie, paysagiste, Atis conseil, urbaniste et G. Garbaye, écologue en tant que Bureaux d’Etudes pour la réalisation des études pré-opérationnelles d’urbanisme sur le secteur Chappement Lucildo, à Pessac.

Les études d’urbanisme lancées en 2011 par Bordeaux Métropole et suivies conjointement par la Ville de Pessac ont d’ores-et-déjà permis de définir les objectifs suivants :

  • Développer une offre d’habitat mixte proposant des logements en accession libre, accession à prix modérée, accession sociale et locatif social,
  • Assurer un maillage doux préservant les qualités paysagères du site et offrant des cheminements apaisés aux futurs habitants,
  • Proposer une offre d’activité artisanale, des services ou des petits commerces,
  • Assurer un niveau d’équipements en adéquation avec la densification,
  • Maîtriser l’insertion urbaine du projet en lien avec l’urbanisation existante et le contexte environnemental.

Réduire les impacts environnementaux du projet

En parallèle, une étude d’impact environnemental engagée par la Communauté Urbaine de Bordeaux a été débutée par le groupement Somival (ex-Saunier) / O2 Environnement, ayant pour objectif de réaliser une analyse de l’état initial du secteur Chappement Lucildo, ainsi que les mesures envisagées pour réduire les impacts du projet urbain proposé.

En outre, une expertise réalisée par les bureaux d’études Gerea et Solenvie, a défini les contours et le type des zones humides présentes sur le secteur. Cette analyse a permis d’identifier, au regard des critères pédologiques et écologiques, la présence de zones humides sur une majeure partie du secteur d’études, orientant ainsi la réflexion à mener sur le projet.

Le projet initial de ZAC présenté en juillet 2015

Le secteur sud, correspondant au quartier Lucildo, s’est largement urbanisé depuis les premières réflexions de 2005. Les opportunités de développement urbain se situent essentiellement au Nord de l’avenue du Général Leclerc / avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny.

La ZAC proposée en juillet 2015, à l’ouverture de la concertation, comportait un programme de 785 logements, répartis de la façon suivante :

  • 50 % de logements en accession libre
  • 10% de logements en accession intermédiaire
  • 10% de logements en accession aidée
  • 30% de logements en locatif social
  • plus environ 2 400 m² de commerces, services, activités ou artisanat.

Le détail du projet sera finalisé en tenant compte du contexte environnemental du secteur. Les qualités paysagères du site seront préservées autant que possible, et valorisées, notamment par la réalisation d’un parc ouvert au public. Un réseau de maillage doux, connecté aux trames vertes existantes, sera développé au sein du projet afin d’offrir aux futurs habitants un cadre de vie apaisé.

Le projet sera également défini en lien avec l’urbanisation existante. En particulier, la hauteur des nouveaux bâtiments sera modulée en fonction des constructions déjà existantes à leurs abords immédiats : entre R+1 (c'est à dire bâtiment en rez-de-chaussée assorti d'un étage) à proximité des pavillons existants et R+5 (5 étages) au cœur du parc.

Le programme prévisionnel des équipements publics se compose des éléments suivants :

  • des voies de desserte interne,
  • des voies « douces » (réservées aux piétons et cyclistes) publiques,
  • un parc public autour du bassin d'orage,
  • participation financière à l'extension du bassin d'orage Chappement,
  • participation financière à la réhabilitation des zones humides en dehors du périmètre (bassin Grand Semis, Forêt de Toctoucau, Bois des sources du Peugue),
  • participation financière à l'extension (6 classes) d'un groupe scolaire existant (Cap de Bos).

Abandon du projet de ZAC et remplacement par une opération d’aménagement

La concertation a fait considérablement évoluer le projet initial. Au fil des réunions publiques et des rencontres avec les riverains, Bordeaux Métropole et la Mairie de Pessac ont abandonné le projet de ZAC. D’autres propositions ont émergé, dans le sens d’une réduction du nombre de logements à construire, d’une adaptation des formes urbaines et d’une préservation de l’environnement.

En savoir plus :

  • sur les nouvelles propositions faites aux habitants lors des diverses réunions : en rubrique "Participation hors ligne" ci-dessous.
  • sur le projet finalisé : en rubrique "Décision" ci-dessous.

Participez en donnant votre avis sur les grands principes d'aménagement

L’ouverture de la concertation, au titre de l'article L 300-2 du Code de l'urbanisme, sur le secteur Chappement à Pessac, a été approuvée par délibération métropolitaine n°2015/0445 en date du 10 juillet 2015.

Faites-nous part de votre avis sur les objectifs généraux, les grands principes d'aménagement proposés, le programme de construction et celui des équipements publics, les évolutions du projet suite aux réunions publiques, etc.

La concertation a été clôturée le 13 juillet 2017.

Participation hors ligne
Participation en réunion publique ou tout autre événement « physique » (par opposition à la participation « en ligne », sur le site web).
Modifiée le 23/06/2017

En complément du présent site internet, d’autres modalités de participation vous sont offertes.

Un dossier et un registre papier

Un registre et un dossier, en deux exemplaires, sont respectivement déposés :

  • l’un à la mairie de Pessac,
  • l’autre au siège de Bordeaux Métropole, Cité municipale au 4 rue Claude Bonnier à Bordeaux (bureau 646).

Ils peuvent y être consultés par le public aux jours et aux heures d’ouverture des bureaux, en vue de recevoir ses observations et suggestions éventuelles.

Réunion #1 d’un groupe restreint, avec les syndicats de quartier

[20 novembre 2015]

Les syndicats de quartier ont eu la primeur, le 20 novembre, des éléments présentés par Bordeaux Métropole et la Mairie de Pessac lors de la réunion publique du 11 décembre.

Réunion publique #1

[11 décembre 2015]

Le Maire de Pessac et l'équipe de Bordeaux Métropole rappellent d’abord l'historique du projet, son évolution pour se recentrer sur le secteur Chappement au nord de l'avenue du Général Leclerc. Sont ensuite rappelés les grands objectifs de l'opération (785 logements au total, dont 50 % en accession libre et 30 % en locatif social, une attention particulière aux hauteurs des nouveaux bâtiments aux abords des pavillons existants, etc.) ainsi que les principaux équipements publics prévus (voies de desserte interne, cheminements piétons et cyclistes, un parc public autour du bassin d'orage, participation à l'extension d'un groupe scolaire existant, etc.).

Une cinquantaine de personnes ont participé à cette 1ère réunion publique. Elles se sont exprimées sur des points très divers du projet :

  • Des demandes de précisions par rapport à l'impact environnemental du projet.
  • Des questions sur le schéma de circulation, l'évocation des difficultés de trafic au niveau de la rue de la Poudrière, les sorties sur l'avenue du Dauphiné liées aux nouveaux logements.
    • Réponse : l'analyse du trafic sera affinée dans le dossier de réalisation, en ne négligeant pas les nouveaux flux générés.
  • Le souhait de certains participants de donner la priorité aux transports en commun.
    • Réponse : il sera demandé à Kéolis d'étudier la mise en place d'une navette électrique.
  • Des questionnements sur la possibilité d'étendre le groupe scolaire existant (Cap de Bos) ainsi qu'une demande pour étudier les besoins supplémentaires en crèche.
    • Réponse : un agrandissement de Cap de Bos est bien possible. Les projections liées aux nouveaux habitants laissent plutôt présager des besoins en élémentaire, mais les besoins en crèche devront être aussi étudiés.
  • L'interpellation sur une possible saturation de la Maison de quartier de Magonty avec l'arrivée de nouvelles populations.
    • Réponse : cette problématique sera étudiée.
  • Des inquiétudes concernant la hauteur des constructions, notamment à proximité des pavillons existants.
    • Réponse : le principe est d'épanneler (moduler) les hauteurs pour que la transition entre nouveau et existant soit la plus douce possible ; si certains secteurs n'ont pas bénéficié de ce traitement, les plans pourront être revus pour que ce soit le cas partout.

Consultez :

Réunion publique #2

[17 mars 2016]

Les remarques ont été nombreuses suite à la réunion du 11 décembre 2015. Deux pétitions ont circulé, recueillant de nombreuses signatures. Une 2ème réunion publique s’avérait nécessaire.

Le projet initial, tel que déjà présenté en réunion de décembre 2015, est à nouveau expliqué aux participants, afin que tous aient le même niveau d’information.

Les habitants présents prennent ensuite la parole pour exprimer leurs avis, suggestions, questionnements sur des sujets divers : hauteur des bâtiments, transition avec le quartier pavillonnaire existant, desserte du site, préservation des espaces boisés, lien avec la révision du PLU en cours, nombre de logements sociaux, etc.

En fin de réunion, la Mairie de Pessac annonce envisager de faire évoluer le projet initial sur les points suivants :

  • Les hauteurs en R+5 (rez-de-chaussée plus 5 étages) seront supprimées au cœur du parc.
  • Le projet est ramené à 500 logements, au lieu des 785 prévus initialement, à construire prioritairement le long de l’avenue du Général Leclerc (secteurs 1 et 2).

Une nouvelle réunion est prévue avant l’été 2016 pour examiner les propositions détaillées qui pourront être faites par la Mairie et Bordeaux Métropole sur la base de ces principes.

Consultez :

Réunions #2 et #3 avec un groupe restreint, ouvert aux représentants des habitants

[26 mai et 22 juin 2016]

Pour faciliter les discussions et préparer efficacement la prochaine réunion publique, un groupe de travail a été constitué avec un nombre restreint de personnes concernées par le projet. Déjà réuni le 20 novembre 2015 avec les syndicats de quartier, il a cette fois été élargi aux représentants du Collectif pour l’aménagement de Chappement (CLAC) et des Associations syndicales libres (ASL). Les services et élus de la Ville de Pessac et de Bordeaux Métropole participaient aussi au groupe.

En 2 réunions de travail avec ce groupe, Bordeaux Métropole et la Mairie de Pessac ont considérablement fait évoluer le projet initial (nombre de logements, hauteurs des constructions, paysage, etc.) et ont élaboré de nouvelles propositions d’outils opérationnels.

Le nouveau projet sera présenté et discuté avec l’ensemble de la population lors de la prochaine réunion publique.

Réunion publique #3

[30 juin 2016]

Monsieur le Maire a présenté les évolutions du projet issues des 2 réunions du groupe restreint des 26 mai et 22 juin 2016 :

  • Passage de 785 logements à 300 logements environ.
  • Préservation paysagère.
  • Des hauteurs limitées à un rez-de-chaussée + 2 étages supplémentaires maximum.
  • Abandon de la ZAC en tant que dispositif de mise en œuvre du projet urbain.
  • Recours à un nouvel outil de financement des équipements publics : la Taxe d’aménagement à taux majoré (TAM) qui permettra de financer exclusivement l’adaptation des équipements scolaires, soit 2 classes supplémentaires. Les autres équipements prévus initialement avec la ZAC sont donc abandonnés (en particulier, d'autres classes supplémentaires et le parc public).
  • La traduction de ce nouveau projet dans le PLU 3.1 dont l’approbation, par le Conseil de Bordeaux Métropole, est prévue en décembre 2016.

Les représentants des syndicats de quartier et des ASL ont remercié les élus d’avoir été attentifs aux sollicitations des riverains ainsi que le CLAC pour son implication. La mobilisation importante des Pessacais a permis d’aboutir à un projet construit collectivement.

Consulter :

Réunion #4 du groupe restreint

[11 avril 2017]

Pour garantir que les promoteurs immobiliers respectent certains principes de qualité lorsqu’ils construiront les nouveaux bâtiments, Bordeaux Métropole et la Ville de Pessac ont élaboré un cahier des prescriptions urbaines, architecturales, paysagères et environnementales.

Ce document reprend bon nombre de remarques entendues de la part des habitants lors des réunions publiques ainsi que les conclusions des études urbaines et environnementales réalisées sur le secteur.

Le cahier des prescriptions est un outil complémentaire au PLU 3.1 qui sera remis à tout promoteur envisageant de déposer une autorisation d’urbanisme (telle un permis de construire) sur le secteur Chappement. Il y trouvera des recommandations et des conseils éclairants sur les qualités urbaines, paysagères et environnementales que son bâtiment devra présenter : hauteurs, implantation des bâtiments, végétalisation des terrains, aspect extérieur, traitement des toitures et des clôtures, organisation des accès et du stationnement, etc.

Ce document a été présenté au groupe de travail lors d’une réunion le 11 avril 2017.

Bilan des participations en ligne et hors ligne
Synthèse de la participation des citoyens à la fois sur le site web et lors des réunions publiques.

La présentation du projet initial de ZAC pour le secteur Chappement, le 11 décembre 2015, a suscité une forte mobilisation des riverains contre le projet. Leurs craintes et oppositions concernaient notamment : le nombre de logements proposé sur le périmètre, la hauteur des bâtiments (R+5), la suppression d’espaces boisés ainsi que l’intensification induite du trafic déjà chargé sur le carrefour du Pacha. 

Les habitants ont soumis des contre-propositions à Bordeaux Métropole et à la Ville de Pessac. Un travail collaboratif s’est alors engagé, au sein d’un groupe restreint regroupant syndicats de quartier, collectif de riverains et associations syndicales, élus et services.

Le projet initial s’en est trouvé profondément modifié pour tenir compte des préoccupations des riverains.

Un bilan détaillé de la concertation sera rédigé après la clôture de la concertation, effective le 13 juillet 2017.

Décision Publiée le 05/04/2016

Comme annoncé en réunion publique du 30 juin 2016, la ZAC prévue sur le secteur Chappement à Pessac a été abandonnée. Une opération d’aménagement s’y substituera, selon les principes suivants :

  • Construction de 300 logements environ (au lieu des 785 prévus initialement avec la ZAC).
  • Préservation paysagère.
  • Des hauteurs limitées à un rez-de-chaussée + 2 étages supplémentaires maximum.
  • Recours à un nouvel outil de financement des équipements publics : la Taxe d’aménagement à taux majoré (TAM) qui permettra de financer exclusivement l’adaptation des équipements scolaires, soit 2 classes supplémentaires.

Depuis, les équipes de Bordeaux Métropole et de la Ville de Pessac ont traduit ces grands principes en outils opérationnels :