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- +En remarque préliminaire, je me pose des questions sur la faible participation, en ligne notamment : 128 avis, 101 réactions. Pour plus de 800 000 habitants ! C’est nul ! On ne peut pas trouver ça normal d’avoir aussi peu de participation des habitants, guère plus qu’il y a deux ans si on regarde juste les chiffres des contributions. La communication, une nouvelle fois n’a pas été à la hauteur des enjeux et les moyens mis en œuvre, peu adaptés. La moindre des choses serait de faire un courrier spécifique d’information à tous les habitants, propriétaires et locataires, de la Métropole. Bordeaux Métropole, qui a les moyens financiers, a tous les noms et toutes les adresses et un courrier écrit dans la boîte aux lettres aurait un impact énorme. Après tout, Bordeaux Métropole le fait bien pour son journal alors ça doit être possible. Mais depuis 12 ans que j’habite là, je n’ai jamais vu ça. L’affichage sur quelques abribus est totalement insuffisant. Et sur internet, il faut le rechercher volontairement (donc être déjà au courant).
- +Par ailleurs, compte tenu des enjeux mais aussi du volume de documents, parfois très complexes, la période est très courte : un mois et 20 jours. Et on ne saurait se satisfaire des quelques permanences organisées pendant les heures de bureau. Quant à la plateforme internet, elle est certes performante mais certaines cartes PDF nécessitent d’avoir une carte graphique adaptée pour les ouvrir (c’est le cas des planches du plan de zonage) et je ne l’ai pas en l’occurrence. Ou c’est très long de les ouvrir.
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- +Ceci étant exposé, j’ai donc consulté une partie des documents. Impossible, seul, de tout voir. C’est très technique et très long. Il faudrait être à 100% de son temps dessus pour bien tout lire et tout comprendre. Etant pas mal occupé par ailleurs, professionnellement et personnellement, je me suis donc focalisé sur une partie des évolutions des règlements de zone relatifs à mon quartier, l’Alouette à Pessac et mes remarques seront à ce sujet. Et je finirai par quelques remarques en lien avec ma zone.
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- +Mon quartier est principalement concerné par les zones UM30, UM13, UM20, UP62, UM12, UM5, une inquiétante zone de projet UP88 , du genre ZAC en fait (introuvable dans la consultation actuelle alors que le Maire actuel de Pessac a annoncé en 2022 et écrit qu’il renonçait au projet de ZAC à l’Alouette) ainsi que quelques zones très spécifiques (E2 2078 et 2432, P2 P2121, EBC, IG277 en servitude de localisation « intérêt général » très mystérieuse) et secteurs type LC. Pour revenir sur le UP88, celle-ci devrait être abrogée dans cette révision et la parcelle Thomasson devrait être inscrite en EBC dès la présente révision (parc promis par la ville depuis longtemps -affichage sur la clôture suite à la démolition illégale (recours en cours au TA) de la maison- et pas de projet à ce jour).
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- +Pour être franc, ce qui m’inquiète à chaque modification et à la lecture de ces règlements modifiés, c’est en fait qu’on ouvre des brèches pour construire plus et plus densément, sous couvert de prétextes plus ou moins écologiques (en jouant sur les Espaces en Pleine Terre (EPT), aménagements type couvertures végétalisées et choses comme ça) . On met par exemple une contrainte pas trop méchante : tu fais un peu plus d’EPT et en échange, tu as droit à une attique voire un étage supplémentaire (la différence technique étant la surface exploitable sur ce niveau supplémentaire) jusqu’à QUATRE Mètres de plus par rapport à la hauteur totale autorisée dans la zone : c’est énorme ! C’est vrai qu’il faut, quoi qu’on en dise, toujours bichonner les promoteurs de notre métropole qui savent pleurer à la première contradiction (et rappeler à coup de juristes et de financiers le montant des indemnités si on revient sur leurs projets – voir articles sur le quartier de la Gare Saint-Jean à Bordeaux).
- +C’est donc toujours plus de dérogations et d’exceptions pour ajouter des hauteurs et des étages (hypocrisie de l’attique qui n’est autre qu’un vrai étage, en plus vendu bien plus cher que le reste) ! Quand l’exception devient la règle, ce n’est plus une exception et les promoteurs savent les exploiter à merveille (par exemple projet Kaufman et Broad de 127 logements + hôtel 99 chambres sur le carrefour de l’Alouette, par ailleurs une hérésie sur l’un des carrefours les plus circulants de la Métropole). Cette modification ne va rien arranger, bien au contraire et ce sont les habitants des quartiers qui déjà souffrent au quotidien de voir leur environnement en fait dégradé et bétonné par des immeubles très proches et irrespectueux du voisinage : construction SAFRAN en cours boulevard du Haut-Livrac avec plus de 30 fenêtres sur les jardins des voisins, des voies d’accès au garage pour 100 voitures, toujours le long des jardins des maisons environnantes. Il est temps d’en tenir compte et de mettre les entrées de voitures au milieu des immeubles quand c’est possible (et ça l’est !) et pas le long des jardins des voisins dont ça pourrit la vie.
- +Et pendant ce temps-là, on supprime aussi des zones humides de la Métropole pourtant si précieuses aux écosystèmes mais également à la régulation thermique de nos villes : actuellement, un programme immobilier de 49 logements et Ehpad de 120 lits au 72 avenue du Bourgailh le long du Peugue (site de La Réserve) a pu détruire une zone humide en bon état, en échange de l’entretien d’iun EBC et d’une zone humide dégradée situés sur l’autre rive du Peugue à Mérignac. Un scandale feutré, avec la bénédiction de l’Etat, des villes de Mérignac et de Pessac pour détruire la précieuse zone humide… il est effectivement temps de remédier à cela. Je ne sais pas si cette révision pourra pour cela être un peu plus protectrice.
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- +Pour parler de deux des zones maintenant, UM30 et UM13, dont des modifications sont d’ailleurs communes à d’autres zones, je parcours le règlement et y mets mes commentaires au fil des paragraphes concernés.
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- +Zone UM30
- +1.3.3 : ajout d’indications sur le schéma départemental d’accueil des gens du voyage. Je le relève. Est-ce que cela correspond à des projets en cours ? un projet fortement contesté par les riverains directs du côté de l’Hôpital Haut-Lévêque referait-il surface ? Ou c’est réglementaire ni plus ni moins.
- +1.3.5 : on supprime le terme « zone humide » du titre… mais 1.3.5.5.en parle : ça y est ? on se décide à protéger ces zones humides ? un peu tard pour notre quartier hélas (voir plus haut). Mais que veut dire « le projet doit en tenir compte » . Pareil : une simple compensation pourrait suffire ?
- +1.4. stationnement et en particulier dans le 1.4.1.3 (normes de stationnement): je constate une GROSSE modification, très significative, dans le tableau page 16 (page 15 dans les docs actuellement en vigueur ): comment explique-t-on qu’on passe de 1 place par logement en secteur 1 à 0,2 place !!! (pareil en UM13) Voilà quelque chose de TRES discret et pas expliqué du tout. Et voilà une mesure en apparence anodine qui va bien pourrir le secteur concerné ! Est-ce que c’est écrit par les promoteurs ? Il faut remettre 1. Merci.
- +Et je maintiens que c’est une hérésie de calculer les choses comme elle le sont pour les places de parking : par exemple pour reprendre les éléments liés aux logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’ Etat (donc les moins riches en fait) , c’est moins de 1 place de parking pour le logement. Allez ouste, les pauvres, pas de voiture ou alors garez-la dans la rue. On a la même pour les logements proches du tramway (à priori une règle nationale certes, mais qui arrange bien les promoteurs et pas le voisinage qui doit supporter le stationnement des voitures des nouveaux habitants dans les rues). La politique malthusienne a ses limites.
- +1.4.2 stationnement des vélos et en particulier 1.4.2.2 : que veut dire « dans des garages suffisamment dimensionnés » pour le stationnement des vélos. C’est à l’appréciation de qui ? de l’instructeur, du promoteur, du tribunal administratif ?
- +2.1.1 je note une nouvelle déduction des calculs sur l’emprise bâtie avec l’ajout de cette ligne « tout ou partie des balcons et des terrasses dépassant de plus de 60 cm du sol existant avant travaux, dans la limite de 1,5m de débord ; » Je comprends qu’on ajoute une déduction supplémentaire d’un demi-mètre pour les balcons auxquels on ajoute aussi les terrasses. Pourquoi cet ajout, quel intérêt ? pour qui ? On dirait une nouvelle dérogation pour autoriser les promoteurs à faire des balcons en dehors de l’emprise bâties. Ce qui sera potentiellement préjudiciable au voisinage (jamais pris en compte dans ce cadre - cf immeuble K&B zone Soleil-Cultura à Mérignac, avenue de la Somme). Ou alors j’ai mal compris ?
- +2.1.3 : hauteur totale : comment peut-on écrire « Si le principe constructif lié à l’utilisation de matériaux biosourcés induit des hauteurs différentes pour un même nombre de niveaux, alors les HF et les HT peuvent être adaptées en conséquence. » Qu’est-ce ça veut dire ? Au nom de quoi ces matériaux autoriseraient-ils à dépasser les limites et dans quelle proportion ? Encore une fois, à l’appréciation de qui ? Il faut un chiffrage et des données. On ne peut pas dire qu’on va dépasser les hauteurs parce qu’on construit en bois, ce serait idiot. Il n’y a aucune raison technique à cela.
- +2.1.4 espace en pleine terre : quelle est la substance (et la contrainte) de la modification « un arbre » par « au moins un arbre » en dehors de toute donnée chiffrée sur le % d’EPT. Dans les principes généraux, je comprends que la diminution du % d’EPT était de 10 points maximum. On ne parle plus que de proportion dans le nouveau document. Doit-on s’inquiéter ? On parle d’une compensation par le coef de végétalisation, nouvel outil franchement très inquiétant en termes de dérogations. Honnêtement pas facile à comprendre.
- +2.1.5 : coefficient de végétalisation. Ce paragraphe et cette notion sont très fumeux et difficiles à interpréter facilement lorsqu’on n’est pas professionnel. Mais cela semble quand même indiquer qu’il va y avoir un véritable paquet de dérogations pour ceux qui réduisent au minimum possible leur EPT (dont le garde-fou de 10 points a sauté). JE SUIS TRES INQUIET PAR LES MANŒUVRES TECHNIQUES DES PROMOTEURS QUI DECOULERONT DE CETTE REGLE ! On aura un abus de plantes grimpantes sans intérêt réel, des places de parkings à joints enherbés à gogo, et des toitures végétalisées qui n’intéressent que les corneilles et les pigeons (et encore) mais dont la BIODIVERSITE est surtout en fait TRES PAUVRE et sans aucun intérêt en termes de stockage de carbone (c’est important). Green washing assuré ! Il faut mettre en suspens cette mesure pour faire une véritable évaluation scientifique de la question. Comment peut-on trouver formidable les plantes grimpantes mises le long de la façade de l’immeuble Petuaud/Safran à la Médoquine : c’est un ensemble de béton. Pour avoir parcouru également le quartier de Bacalan et la rue de Gironde, c’est un univers de béton à 99% avec la sente des Morutiers qui est un exemple certain de green washing avec des lauriers-roses qui masquent bien le sol artificiel. Ou alors quand on voit les absurdités de la zone de Bersol où des pins parasol avaient été plantés à moins d’un mètre des bâtiments de la MAIF avenue du Haut-Lévêque et sans doute présentés dans la notice paysagère du PC : aujourd’hui, tous ces pins côté parking ont été purement et simplement supprimés. Evidemment ! Ils étaient trop près (même un laveur de carreaux que j’avais croisé sur place quand j’y avais pris des photos il y a quelques années m’avait dit que c’était débile et que ça l’empêchait de nettoyer les vitres). Et pourtant ils ont sans doute contribué à l’obtention du PC ( voir google street map pour comprendre). Ils n’ont bien évidemment pas été remplacés depuis. Il ne peut pas y avoir une telle politique sans des vérifications approfondies, la constitution d’un véritable service scientifiquement et administrativement compétent pour vérifier l’utilité et la pérennité de telles mesures au-delà de l’obtention d’un PC. Le CV tel qu’il est défini dans cette modification du PLU est une usine à gaz qui ne profitera qu’aux constructeurs aguerris pour flinguer de l’EPT pourtant si utile au stockage du carbone (matière organique du sol) et augmenter leur surface de plancher.
- +2.1.6 sur constructions existantes : quelle est l’intérêt et surtout la conséquence de cette phrase ajoutée « Lorsque l’extension a pour objet la création de nouveau(x) logement(s), les règles applicables sont celles de la construction neuve fixées au "2.2.1. Constructions, installations et aménagements neufs" du présent règlement. » ?
- +2.2 dans l’encadré : il serait temps que cela soit respecté par les promoteurs en particulier. Cela devrait être coercitif. Je cite pour cela l’exemple du local poubelle contre les jardins des voisins (résidence Alur Immobilier 3 avenue de Saige) ou du local vélos suréclairé et totalement ajouré mis contre le jardin de la maison voisine (résidence Safran Augusta rue du général Leclerc), tout cela créant de véritables nuisances pour le voisinage. Je cite pourtant cette phrase « doit tenir compte de l’implantation des constructions existantes » donc on parle de respect des voisins.
- +A la fin de ce paragraphe 2.2 p25, nul doute que le choix sera vite fait entre les deux obligations pour les SP supérieures à 1000m² : je parie sur les installations d’énergies renouvelables. Et si c’est l’autre option qui est choisie: « reconquête de la biodiversité », qu’est ce que ça veut dire vraiment, qui va vérifier ça ? Les instructeurs du droit des sols ?
- +2.3.5 hauteurs différentes (1er paragraphe en vert/rose): bravo. Je suis d’accord. Il est important d’imposer les transitions entre zones et cela doit être opposable si cette transition n’est pas respectée.
- +Par contre, je ne peux être qu’inquiet de voir cette section se terminer par ces mots (en bleu) page 30 : « Une hauteur différente peut être autorisée dès lors que l’indice Bonus de constructibilité est porté au plan de zonage.
- +- Si le projet présente un EPT ≥ 20 % à l’EPT autorisé (fixé au 2.2 ou au plan de zonage), la hauteur initialement autorisée peut être augmentée d’un attique
- +- Si le projet présente un EPT ≥ 20 % à l’EPT autorisé et un coefficient de végétalisation ≥ 10 % du coefficient de végétalisation, la hauteur initialement autorisée peut être augmentée d’un étage
- +Dans tous les cas la hauteur H ne peut être augmentée de plus de 4 mètres par rapport à la hauteur initialement autorisée. »
- +Cette compensation dont je parlais dans mes propos introductifs est intolérable. 4 METRES de plus ou un étage entier, c’est ENORME dans ces zones. Une fois encore l’usine à gaz du coef de végétalisation sera sans doute systématiquement mise en œuvre par les constructeurs pour bénéficier de cette largesse du PLU. Je suis réellement très inquiet de ce cadeau fait aux constructeurs au détriment du voisinage direct. Je demande le retrait de ce paragraphe beaucoup trop permissif en l’état.
- +2.4.1.1 aspect extérieur / dispositions générales : il y a une évolution majeure très contraignante du type « exigences liées à la conception bioclimatique », « double orientation privilégiée lorsque le terrain le permet » qui me paraissent être une ingérence incroyable, d’autant plus que les règlementations nationales (RE2020) sont à mon sens déjà contraignantes, très coûteuses pour les particuliers notamment et montrent déjà leurs effets en termes de frein à une construction et sélectionnera les gens essentiellement sur la capacité financière à mener de tels projets (très injuste socialement ou alors il faut un dispositif d’aide de BM lequel n’existe pas aujourd’hui). Continuez comme ça et il n’y aura plus que des « riches » qui pourront habiter sur la Métropole.
- +Quant aux « matériaux naturels » (p32), je rappelle que la brique de terre cuite l’est. Quel intérêt de ce paragraphe ? Et on ne va pas non plus faire que des constructions en bois ou alors on est au Canada ou en Norvège (c’est vrai qu’ils ont de belles maisons).
- +2.4.1.2 : la suppression de ces deux lignes me parait sensée car elles étaient d’une interprétation potentiellement très fumeuse (il n’y a qu’à lire les textes écrits pas les architectes dans les PC pour comprendre ce que je veux dire).
- +2.4.2.2 sur les haies arbustives : est-ce vraiment nécessaire d’ajoute « endogènes » . Qu’est-ce que ça veut dire ? Dois-je rappeler par exemple que le laurier-rose est originaire du bassin méditerranéen, de l’Asie mineure, de l’Inde et du Japon ? allez-vous interdire les lauriers-roses ? Quant au bambou, il a été importé au 19ème siècle en France. Cette mesure est inutile et qui plus est incontrôlable.
- +Quant au non-allergène : même si je comprends bien le problème personnellement, où va-t-on ? tout ce qui fait du pollen peut l’être. Bordeaux Métropole envisage-t-elle de faire couper ou interdire la plantation de pins maritimes, bouleaux, platanes, frênes, cyprès, muriers, peupliers, charmes et … chênes ???
- +3.3.5 : Numérique : pour un « local technique » la limite basse du nombre de logements a été supprimée. Aberrant pour une maison individuelle (construction d’une seule maison sur une parcelle) non ? Un particulier ne va quand même pas construire un local technique pour recevoir la fibre.
- +3.4 : gestion des déchets : il manque quelque chose de très important. Quelle que soit la zone (pas que l’UM30), il faut imposer de faire le local de déchets en respectant le voisinage. Pour répéter ce que j’ai dit : l’exemple du 3 avenue de Saige est criant : le local déchets a été positionné contre les jardins des voisins et suffisamment loin de l’immeible. A noter que ces jardins sont peu profonds et les séjours des maisons sont donc aussi très proches du local déchets. Le seul but poursuivi était d’éviter l’affichage de « nuisances » pour les acquéreurs des appartements de cet immeuble de standing. Il faut donc absolument inclure des obligations concernant ces locaux qui peuvent parfaitement être intégrés dans les immeubles et non mis quasiment chez les voisins (pareil pour les locaux à vélos ou encore les voies d’accès aux parkings).
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- +Zone UM13 : jusqu’à la page 26, même remarque qu’UM30
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- +Paragraphe 2.2.1 (tableau) : ma remarque va vers les 3 dernières lignes du tableau (Hauteur façade, hauteur totale). Celles-ci n’ont pas été modifiées. Pour autant, je profite de cette révision pour signaler qu’il y a une forte ambiguïté qui a mon sens permet en particulier aux promoteurs de profiter de cela pour maximiser le nombre de m² au-dessus de la hauteur totale de la zone. J’ai par exemple le sentiment que sur un projet d’immeuble au carrefour de l’Alouette, ce flou profite de manière incroyable au projet immobilier qui en a une interprétation discutable. Celle-ci a d’ailleurs fait l’objet d’un recours grâcieux auquel la Métropole n’a (comme d’habitude) pas donné suite. Faut-il aller au tribunal administratif pour savoir qui a raison ?
- +Qui plus est, autoriser une augmentation de 6 mètres au-dessus de la hauteur totale fixée au PLU me parait absurde.
- +Et d‘ailleurs, à ce sujet, quelle que soit la zone concernée, il y a une hauteur totale maximum fixée (carte ou zone). Il faut la respecter et arrêter ces régimes dérogatoires. A quoi cela sert-il de mettre une hauteur totale si c’est pour s’en accommoder derrière au détriment des riverains. J’en appelle au bon sens.
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- +Paragraphe 3.2 et en particulier 3.2.1 : rampes d’accès. Je veux insister sur un paragraphe qui existe, non modifié, et qui pour moi n’est aujourd’hui jamais respecté par les constructeurs : « Sauf impossibilité technique, le choix de la localisation des rampes d'accès aux parkings enterrés ou semi-enterrés doit privilégier la moindre gêne pour les constructions contiguës (intégration à la construction, insertion dans la marge de recul en retrait des limites séparatives...). ». Il est nécessaire de le repréciser car aujourd’hui, les projets immobiliers privilégient leur propre intérêt au détriment du voisinage : projet safran haut-livrac (100 logements) avec accès le long des voisins alors qu’il y a largement la place de le mettre ailleurs mais ça mangerait des m² à vendre sans doute. C’est aussi vrai pour le Safran Augusta ou encore le Lasserre Etoile des Graves rue Felix Faure et bien d’autres. Aujourd’hui, c’est une gêne énorme et personne ne semble s’en soucier alors que le PLU en parle. Il faut un paragraphe plus coercitif vis-à-vis des constructeurs de logements collectifs qui mettent ces accès surtout là où ça les arrange.
- +Pour la suite du réglement, mêmes remarques que pour l’UM30.
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- +Je m’arrête là, par manque de temps surtout et de moyens pour mieux lire et comprendre cette évolution du PLU 3.1.
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- +J’ai quand même des remarques sur les zonages dans mon quartier de l’Alouette. Il y a une densification énorme avec des constructions nombreuses d’immeubles. Le Carrefour de l’Alouette est l’un des plus fréquentés de la Métropole. Les immeubles et logements collectifs construits depuis peu ou en construction sur les avenues qui y mènent (par exemple Safran Haut-Livrac 100 logements, Kaufman et broad sur le carrefour lui-même (124 logements avec très peu de parking, un hôtel et 6 commerce sans stationnement), Nacara (70 logements) et nombreux autres en venant de Cestas, vont amener à une sursaturation des axes sans possibilité de mieux développer les transports en commun : il n’y a pas la place sur la route d’Arcachon et tout converge sur l’Alouette. Le Tram B ne peut pas tout non plus (tout le monde ne travaille pas sur son axe et son trajet est interminable).
- +Il est grand temps de penser à réduire la voilure sur ces constructions le long de la Route d’Arcachon et alentours, notamment en revoyant les hauteurs totales (et supprimer les dérogations accordées sur attiques ou étages supplémentaires). En particulier, il y a la zone UM13 autour de l’école Pierre Castaing et un bout de la route d’Arcachon qui sature d’immeubles et dont les 100 logements du projet Safran Haut-Livrac vont aussi impacter les 2 petites rues (Pierre Castaing et Felix Faure). Il ne peut plus y avoir d’immeubles aussi gros dans cette zone et il est temps de revoir les choses. De même, l’UM13 à l’Alouette est faite de maisons et dire qu’il s’agit d’un tissu de grands ensembles est une erreur. C’est aussi de l’UM30. Bien évidemment pour être conforme à la parole (écrite) du Maire de Pessac, il faut aussi renoncer à l’UP88 qui visait à préparer une ZAC entre l’Alouette et la rocade sur l’axe avenue du Bourgailh.
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- +Merci pour votre attention.
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