Révision du Plan local de l'urbanisme « PLU 3.1 » : concertation réglementée (novembre 2010 à février 2015)

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Source: {"body":{"fr":"{{Observation n° 12 de la SCI du 290 Cours du Maréchal Galliéni dans le cadre de la révision du PLU de la communauté urbaine de Bordeaux}}:\r\n\r\n\r\n\r\n{{ Euh... Quoi de neuf docteurs ??}}\r\n\r\n\r\n\r\nIl nous paraît nécessaire, plus de trois ans après le vote de la modification Ta05 de la 5ème modification du PLU par la CUB, de faire un point sur l'évolution des parcelles concernées par ce déclassement de zone UDc3 en zone N2g. (modification Ta05, 5ème modification du PLU votée par la CUB le 25 Mars 2011)\r\n\r\n\r\nRappelons que la Communauté Urbaine de Bordeaux a justifié cette modification du PLU par la volonté d' « {affirmer la vocation viticole} » des parcelles concernées par ce changement et par la volonté d'assurer « {une continuité du paysage dans le secteur} » .\r\n\r\n\r\n\r\nIntéressons nous, tout d'abord, à la parcelle cadastrée sous le numéro {{AI 01 n°300, propriété du groupe Clarence Dillon, notre prestigieux voisin viticulteur}}. \r\n\r\nLa demeure présente sur cette parcelle, après avoir abrité un temps des bureaux du groupe Clarence Dillon, abrite désormais les bureaux de la société « Clarence Dillon Wines », société sœur du groupe Clarence Dillon créée en 2005 par son Altesse le Prince Robert de Luxembourg dans un double but :\r\n\t\t-la création de la marque « Clarendelle »\r\n\t\t-le négoce de crus classés de Bordeaux\r\nEn tant que négociant en vin, « Clarence Dillon Wines » produit et élève les vins de Clarendelle. La société « Clarence Dillon Wines » propose également à la vente, en primeurs, de grands vins de Bordeaux.\r\n\r\nIl semblerait donc que notre prestigieux voisin viticulteur ait lui même fait le choix de consacrer cette parcelle non pas à la culture de la vigne, malgré l' «{ affirmation de sa vocation viticole} » par la Communauté urbaine de Bordeaux, mais plutôt au commerce de ses produits. \r\nEt que, donc, cette parcelle n'ait pas vraiment été affectée à une  activité « {viticole} » ou « {agro-sylvicole} ».\r\n\r\n\r\nVenons en maintenant à la parcelle cadastrée sous le numéro {{AI 01 n° 449 (notre parcelle)}}.\r\nPour notre part, nous exerçons toujours la médecine et la chirurgie dentaire dans nos locaux professionnels. Et, faute de pouvoir trouver un autre lieu d'exercice, nous continuerons à exercer nos professions sur ce site. Nous n'avons pas planté de vigne sur notre parcelle, la culture de cette plante nous étant totalement étrangère et ne présentant que très peu d'intérêt pour notre activité.\r\nLa vocation de cette parcelle nous semble donc plus médicale que viticole, malgré l'affirmation du contraire par cette décision d'urbanisme validée par la modification Ta05 de la 5ème modification du PLU.\r\n\r\nEn ce qui concerne la parcelle cadastrée sous le numéro {{AI 01 n° 2, dont la CUB est propriétaire et qui abrite le réservoir d'eau de Lavardens}}, son avenir nous paraît des plus incertains.\r\nEn effet, nous avons fait valoir, au cours de la procédure qui nous a opposé à la Communauté urbaine de Bordeaux devant le Tribunal Administratif de Bordeaux, que cette parcelle ne pourrait jamais avoir une « {vocation viticole} » tant que l'immense réservoir de Lavardens serait toujours en fonction.\r\nLa CUB nous a alors répondu que ce vénérable ouvrage avait des problèmes de structure, détectés en 2005. Du fait de la nature karstique du sous-sol de cette parcelle, une partie des fondations de l'ouvrage se serait affaissée, imposant la mise hors service d'une des cuves du réservoir de Lavardens qui, depuis, semble n'être plus utilisé qu'à la moitié de sa capacité tout en continuant à assurer parfaitement son rôle.\r\nDu fait de ces problèmes de structure, la CUB affirmait devant le Tribunal Administratif que le réservoir de Lavardens était voué à une « {inéluctable démolition} ».\r\n« Inéluctable », un mot dont nous connaissons, dans nos activités médicales, toute la portée. Et, quand nous sommes contraints de le prononcer nous-mêmes, le pronostic est hélas sombre.\r\nCependant, en cours de procédure, nous avons pu démontrer, qu'en réalité, la démolition du réservoir de Lavardens n'avait absolument rien d'inéluctable.\r\nLe 16 Novembre 2012, dans un courrier de la CUB à Monsieur Alain CAZABONNE, Maire de Talence, Monsieur Jean-Pierre TURON, Vice-Président de la CUB, déclarait en effet :\r\n\r\n«{Monsieur le Maire,\r\nLa réunion du 25 octobre dernier avec les services de la Communauté Urbaine de Bordeaux a permis de préciser le devenir du réservoir de Lavardens. Comme cela a été rappelé, les problèmes structurels de ce réservoir nous ont amené à abandonner l'usage d'une cuve et à demander à notre exploitant d'examiner si ce réservoir était nécessaire au fonctionnement du réseau d'eau potable communautaire. {{Il s'avère qu'au regard des problèmes de pollution aux perchlorates d'ammonium de sources importantes, du projet de ressources de substitution et du fonctionnement lui même du réseau, que le réservoir de Lavardens est indispensable au service d'eau}}.\r\nComme nous en avons convenu, nous vous présenterons en 2013 les résultats des analyses permettant de déterminer les besoins à terme de stockage dans le réservoir de Lavardens, et notamment le nombre de cuves utiles pour le service. Nous étudierons ensuite les trois hypothèses que nous avons évoquées :\r\n\t-le coût d'une {{réhabilitation totale}} de la structure du réservoir.\r\n\t-{{en cas d'abandon d'une cuve, la possibilité de destruction partielle du réservoir}}, ainsi que le coût d'une telle opération.\r\n\t-enfin,{{ si c'est possible}}, la coût d'une {{destruction complète du réservoir de Lavardens et la construction d'un réservoir neuf à proximité}}.\r\nCes résultats vous seront aussi présentés dès qu'ils seront connus.\r\nJ'ai bien pris la mesure des enjeux pour la commune de Talence autour de ce réservoir, tant pour l'entrée de ville et les aménagements alentours, que pour l'activité viticole du Haut-Brion.\r\nAussi, j'ai demandé aux services de la Communauté urbaine de Bordeaux d'examiner avec le plus grand soin l'ensemble des hypothèses mentionnées précédemment.\r\nJe vous prie d'agréer, Monsieur le Maire, l'expression de ma considération distinguée.\r\nP/le Président et par délégation de signature,\r\nLe Vice-Président, Jean-Pierre Turon } »\r\n\r\nIl nous semble donc manifeste que la destruction du réservoir de Lavardens n'a rien d' « {inéluctable} » et que, ce qui semble certain, c'est que cette parcelle abritera toujours, quelle que soit la solution retenue par la CUB, un réservoir d'eau.\r\n\r\nEn outre, nous avons découvert des éléments nouveaux très récemment.\r\n\r\nLa parcelle du réservoir de Lavardens, propriété de la CUB, est protégée par une servitude d'utilité publique AS1, relative à la protection du forage d'eau potable présent sur le site (captage d'eau dans la nappe éocène).\r\n\r\nCette servitude d'utilité publique définit comme {{périmètre de protection rapprochée de ce forage l'ensemble de la parcelle cadastrée AI n°2, propriété de la CUB sur laquelle est bâti le réservoir de Lavardens}}.\r\n\r\nLa déclaration d'utilité publique prise à ce sujet par Monsieur le Préfet de la Gironde le 25 Mars 1988 stipule clairement dans son article 3 :\r\n«{ Le périmètre de protection rapprochée sera délimité par la parcelle 2 section AI appartenant à la Communauté Urbaine de Bordeaux. \r\nLa clôture de la parcelle devra rester infranchissable.\r\nA l'intérieur de ce périmètre tout dépôt installation ou activités autres que ceux strictement nécessaires à l'exploitation et à l'entretien des points d'eau seront {{rigoureusement interdits}}. [...]} »\r\n\r\nLa servitude AS1 a également pour effet de limiter le droit d’utiliser le sol sur la parcelle du réservoir de Lavardens, en vue de préserver les eaux destinées à la consommation humaine ainsi que les eaux minérales :\r\n«{ A l’intérieur du périmètre de protection rapprochée, interdiction ou réglementation par l’acte\r\nd’utilité publique des activités, installations, dépôts et tous faits susceptibles d’entraîner une pollution de nature à rendre l’eau impropre à la consommation humaine.\r\n(…)\r\nInterdiction à l’intérieur du périmètre de protection de procéder à aucun travail souterrain ni sondage sans autorisation préfectorale (art. L. 1322-4 du code de la santé publique).\r\nA l’intérieur du périmètre de protection qui peut porter sur des terrains disjoints, peuvent être\r\ninterdits ou réglementés toutes activités, dépôts ou installations de nature à nuire directement ou\r\nindirectement à la qualité des eaux (art. L. 1322-3 du code de la santé publique). (…)} ».\r\n\r\nAinsi, l’épandage éventuel d’engrais et de pesticides viticoles sur cette parcelle est manifestement strictement interdit du fait de cette servitude AS1, visant à préserver la potabilité de l’eau consommée par les citoyens de la communauté urbaine.\r\nL’éventuelle plantation future de vigne sur cette parcelle ne correspond à l'évidence en rien à une\r\nactivité nécessaire à l’exploitation et à l’entretien des points d’eau.\r\nDe fait, l’exploitation viticole sur la parcelle AI n°2 est rigoureusement interdite. Et la Communauté Urbaine de Bordeaux ne pouvait l'ignorer, étant propriétaire de la dite parcelle et chargée de l'exécution de l'arrêté préfectoral du 25 Avril 1988 dont l'article 4 stipule :\r\n« {M. le Secrétaire Général de la Préfecture de la Gironde, M. le Directeur Départemental des Affaires Sanitaires et Sociales, M. le Président de la Communauté Urbaine de Bordeaux, sont chargés, chacun en ce qui le concerne de l'exécution du présent arrêté.} »\r\n\r\n Nous avons déjà clairement expliqué, dans nos précédentes observations, que ces trois parcelles, malgré l'affirmation de leur prétendue « {vocation viticole} » par la 5ème modification du PLU, n'en ont jamais eu aucune et n'en ont pas actuellement.\r\n\r\nIl semble désormais manifeste qu'elles n'en auront pas non plus à l'avenir.\r\nEn tout cas, pas tant qu'un viticulteur ne les aura plantées en vignes. Ce qui semble illusoire car «{{ {rigoureusement interdit}}} » par la D.U.P du forage de Lavardens.\r\nLa CUB ne pouvait donc pas « {affirmer la vocation viticole} » de la parcelle en question lors de la 5ème modification du PLU.\r\nL'erreur manifeste d'appréciation commise par Communauté urbaine de Bordeaux nous semble donc une fois de plus évidente.\r\n\r\nPar ailleurs, les années 2013 et 2014 auront vu la fin de la révision du SCoT de l'aire métropolitaine bordelaise.\r\nLors de cette révision les rédacteurs du SCoT avaient envisagé d'inclure les parcelles déclassées par la CUB en zone N2g en périphérie des vignes de la Mission Haut-Brion lors des quatrième et cinquième modifications du PLU dans le « {socle naturel et agricole} » de l'aire métropolitaine bordelaise.\r\nNous avons fort heureusement pu nous exprimer lors de l'enquête publique et la commission d'enquête de la révision du SCoT a rendu un avis très clair sur ce projet d'intégrer les parcelles litigieuses dans le socle naturel et agricole du SCoT :\r\n« {La commission d'enquête considère également que l'évolution des constructions, infrastructures, équipements et installations existants devrait être autorisée dans toutes les zones, à condition que cette évolution soit {{cohérente avec l'usage actuel }} de ces constructions, infrastructures équipements et installations [...] \r\nS'il appartient bien aux pouvoirs publics, avec le concours de la profession viticole, de protéger les meilleurs terroirs viticoles pour valoriser au mieux la production dimensionnée en fonction de l'image, du marketing, etc., {{cette protection ne justifie pas l'organisation d'une spoliation des propriétaires concernés}}. C'est pourquoi {{lorsque les parcelles visées sont construites et en milieu urbain, elles doivent être classées en zone urbaine,}} puis être éventuellement transférées en zone protégée dans le cas où elles sont acquises par des viticulteurs, au besoin après exercice du droit de préemption, et après reconstitution du terroir.} »\r\n\r\nLa commission d'enquête sur la révision du SCoT validait ainsi la position que nous défendons depuis plus de trois ans à propos de ces déclassements de parcelles urbaines en zones prétendument naturelles en périphérie des vignes de la Mission Haut-Brion.\r\n\r\nLes rédacteurs du SCoT ont fort heureusement tenu compte de l'avis de la commission d'enquête sur la révision du SCoT. En effet, les parcelles déclassées d'un zonage urbain en zonage N2g lors des quatrième et cinquième modifications du PLU ont {{toutes}} été légitimement{{ maintenues }} dans l'enveloppe urbaine de l'aire métropolitaine bordelaise par les rédacteurs du SCoT.\r\nLe futur PLU de la CUB a donc désormais un délai maximum de trois ans pour mettre son zonage en compatibilité avec le SCoT dont les atlas ont un caractère opposable au futur PLU.\r\n\r\nL'année 2013 aura également vu {{une prise de conscience salutaire de la mairie de Talence}} à propos de cet épineux dossier.\r\nMonsieur Alain Cazabonne, Maire de Talence, a en effet écrit à la Communauté Urbaine de Bordeaux, en date du 2 Mai 2013, pour lui demander de reclasser en zone urbaine les parcelles AI n°449 (notre parcelle) et AE 42, AE 116, AE 112, AE 85, AE 86, AE 88 (sises rue Marc Sangnier) en zone urbaine.\r\nIl reprenait, dans ses courriers à la CUB, une bonne part des arguments que nous avons développé dans nos observations précédentes, expliquant à la Communauté Urbaine que les parcelles en question n'étaient tout simplement pas des « {territoires concernés} » par un classement en zone N2g.\r\nHélas, la Communauté Urbaine lui répondait que ses demandes ne pourraient être examinées que dans le cadre de la révision du PLU en cours.\r\n\r\nLorsque nous avions porté un recours gracieux contre le déclassement litigieux des parcelles classées en zone N2g lors de la cinquième modification du PLU en évoquant une erreur manifeste d'appréciation de sa part dans cette affaire, la CUB nous avait répondu qu'elle n'avait commis aucune erreur dans ce dossier car cette décision de classement en zone N2g résultait d'un « {parti d'urbanisme pris par la mairie de Talence} ». N'est il pas surprenant, alors que Monsieur le Maire de Talence explicitait clairement dans son courrier du 2 mai 2013 à la CUB que le «{ parti d'urbanisme} » pris par la mairie venait de changer, en reconnaissant que les parcelles litigieuses listées plus haut n'étaient pas des territoires concernés par un tel classement, de constater que la Communauté urbaine ne tient aucun compte de cette nouvelle donne  et de l'avis de Monsieur Cazabonne ?\r\nEt qu'elle persiste à ne pas vouloir admettre son erreur devant la Cour Administrative d'Appel de Bordeaux.\r\n\r\nEn outre, nous n'avions pas soulevé, jusqu'à présent, un autre élément sur lequel nous nous sommes penchés très récemment.\r\nLe projet d'aménagement et de développement durable (PADD) du PLU de la CUB affirme une volonté d'encadrer l'évolution urbaine autour des centres et des pôles de transport. \r\nOr, l'ensemble des parcelles déclassées en zone N2g lors de la cinquième modification du PLU se situent dans une zone dite de « {corridor de transport collectif} » et à proximité d'un « {pôle d'échange} ». La cartographie jointe au PADD définit les zones d'ossature prioritaire pour encadrer l'évolution urbaine et montrent clairement que les parcelles déclassées en zone N2g lors de la cinquième modification du PLU sont situées en zone « {intra-rocade} » et « {autour des centres et pôles de transport} ».\r\nIl nous semble donc manifeste que la CUB, à travers ce déclassement en zone N2g des parcelles litigieuses lors de la cinquième modification du PLU, a totalement ignoré les orientations du PADD. Le PADD est pourtant un document que la CUB a elle même rédigé.\r\n\r\nTous ces éléments nous semblent caractériser un peu plus l'erreur manifeste d'appréciation de la CUB dans ce dossier.\r\n\r\nEspérons que la commission d'enquête sur la révision du PLU en cours en tiendra compte.\r\nEt qu'elle aura a cœur de redonner aux parcelles déclassées en zone N2g lors de la cinquième modification du PLU leur zonage UDc3 d'origine, comme nous le demandons depuis plus de trois ans.\r\n\r\n\t\r\nDr Philippe GENSANNE, Dr Philippe JOUGLA\r\nCo-gérants de la SCI du 290 Cours du Maréchal Galliéni\r\n290 Cours du Maréchal Galliéni 33400 TALENCE\r\n\r\nune observation identique sera déposée sur le registre papier de la mairie de Talence\r\n"},"title":{"fr":"Quoi de neuf Docteurs? Observation n°12 de la SCI du 290 Cours d"}}

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